租賃商鋪從事商業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動是當(dāng)前較為普遍的現(xiàn)象，但是隨著城市的發(fā)展，商鋪所在地往往會因為市政規(guī)劃而拆遷，這對承租方來說必定會帶來經(jīng)濟損失，那么拆遷時承租方是否可以要求經(jīng)濟補償款？而租賃的商鋪未取得建設(shè)許可證，雙方簽訂的租賃合同還有效嗎？下面通過一則案例來為大家詳細解答。

【案情回顧】

原告與被告簽訂《商鋪出租合約》，約定中規(guī)定，被告將某工業(yè)區(qū)內(nèi)一商鋪出租給原告，原、被告的租賃關(guān)系自2006年10月31日至2020年4月期間一直存續(xù)。2020年2月20日，商鋪所在地相關(guān)部門發(fā)布公告，該商鋪所在地塊納入改造范圍并給予搬遷補償，原告承租商鋪后裝修經(jīng)營多年，現(xiàn)被征遷原告理應(yīng)享受相應(yīng)補償款項，然而被告領(lǐng)取補償款后卻沒有給原告任何的補償，因此原告將被告起訴至法院。

原告向法院提出訴訟請求：

1、判令被告向原告支付搬遷補償費100000元；

2、判令被告向原告返還租賃定金2000元。

3、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。

【浩云說法】

本案焦點問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一、案涉《商鋪出租合約》是否有效？

本案中，被告出租的商鋪，是未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建設(shè)的廠房。那么原告方與被告方之間的租賃合同是否有效呢？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條法律規(guī)定，原告與被告于簽訂的《商鋪出租合約》是無效的。關(guān)于原告要求被告返還租賃定金2000元的問題，由于涉案的《商鋪出租合約》無效，且涉案商鋪已進行拆遷，因此，原告的主張于法有據(jù)，法院予以支持。

二、原告主張的拆遷補償有法律依據(jù)嗎？

在本案中，原告作為商鋪的承租方要求分割相應(yīng)的拆遷利益，而非直接主張合同項下權(quán)利。拆遷補償協(xié)議系由房屋權(quán)利人與拆遷人簽訂，原告并非被拆遷人，但是拆遷補償協(xié)議約定的補償內(nèi)容涉及到原告作為承租方的利益，即原告雖然不是拆遷安置的協(xié)議主體，但是不能據(jù)此否認(rèn)原告應(yīng)當(dāng)享有的拆遷安置利益。

被告并非征收的部門，且其對于商鋪無法繼續(xù)使用并無過錯，故對于原告的搬遷利益應(yīng)當(dāng)以被告實際收取的搬遷利益數(shù)額為限。

三、拆遷補償款項該怎么分？

對于其他生產(chǎn)生活資產(chǎn)-搬遷補償，由于原告在合同期滿后未與被告簽訂新的合同，租賃期限為不定期，租賃期限較短，上述費用應(yīng)在出租人和承租人之間進行合理分配，法院酌定由原告與被告各分配50%。

原告未能舉證證明存在由其加建的建（構(gòu)）筑物或由其購置的不可搬遷機器設(shè)備，故法院對原告要求的建（構(gòu)）筑物拆遷補償、不可搬遷機器設(shè)備拆遷補償不予支持。原告未能舉證證明被告收取了拆遷補助費、臨時安置補助費，原告要求被告支付該兩項費用缺乏依據(jù)，法院也不予支持。

另外，原告要求被告賠償承租土地使用權(quán)補償費，該項費用是針對被告承租土地使用權(quán)的租賃期限按市場價值進行補償，應(yīng)歸被告所有，原告的主張缺乏依據(jù)，也沒有得到法院的支持。

最后，法院判決被告乙于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告甲支付拆遷補償款8461元；被告乙于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告甲返還租賃定金2000元；同時駁回原告的其他訴訟請求。

【浩云小結(jié)】

拆遷補償協(xié)議約定的補償內(nèi)容涉及到原告作為承租方的利益，即原告雖然不是拆遷安置的協(xié)議主體，但是不能據(jù)此否認(rèn)原告應(yīng)當(dāng)享有的拆遷安置利益。針對原告承租的商鋪內(nèi)的屬于原告的生產(chǎn)生活資產(chǎn)的搬遷產(chǎn)生的損失，原告作為該損失的實際發(fā)生一方，應(yīng)當(dāng)獲得對應(yīng)的補償款項。

另外，對商鋪租賃，承租人一定要在簽合同前確認(rèn)該房是否取得取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，避免因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效。